이현철 < 아파트 투자는 사이클이다> 리뷰

이현철 < 아파트 투자는 사이클이다> 리뷰

아파트 투자는 사이클이다

이현철 작가의 < 아파트 투자는 사이클이다>라는 책을 다 읽었다. 유튜브 채널 '부읽남'을 운영하는 정태익 작가의 책을 읽었을 때와 비슷한 느낌을 받았다. 책 < 아파트 투자는 사이클이다>에서, 독자에게 도움이 되고자 하는 진심 어린 걱정과 위로를 느꼈다. 이현철 작가는 부동산 투자에 힘겨워하는 이들에게 희망을 주고, 버거워하는 이들에게 위로를 전한다. 그리고 다른 부동산 책과 차별화되는 장점은, 이해하기 쉽다는 것이다. 어려운 부동산 용어도 없고 이해하기 힘든 문장도 없어서 부동산 초보 입장에서 참 고마운 책이다. 책 < 아파트 투자는 사이클이다>는 정말 읽기도 수월하고, 실질적으로 부동산 시장의 원리를 파악하는 데 큰 도움이 된다. 아래 주요 내용을 내맘대로 요약해보았다. (내가 이해하기 쉽도록 정리한 내용이라서, 책의 원래 뉘앙스와는 다를 수 있다는 점 참고 바란다)

1. 부동산은 싸게 사려고 하지 말고 앞으로 오를 것을 사라.시간이 흐르면 가격이 바뀐다. 고정된 가격이 아니다.
2. 이번 하락장이 지나가면 소형아파트보다 대형아파트가 대세가 된다.(소형미분양 대거발생 →건설사 소형 안지음)
3. 하락장에서는 호재, 무형의 가치(조망권, 역세권)는 인정받지 못한다.
4. 하락 시그널 : 전세가와 매매가의 갭이 커지면 매수심리가 꺾여 거래량이 줄어든다.
5. (상승초반) 지금 사도 충분하다. (상승중기) 청약 기다리다 시기 놓친다. (상승말기) 하락 시그널 보일 때까지 팔면 안 된다.

6. 상승 시그널 : 다들 매매를 말리고 전세를 추천 → 갭이 점점 줄어든다  → 전세가가 매매가를 밀어올리며 상승
7. 상승장에서 전세가율 70% 이상은 안좋은 매물이다.(인기 없어 상승 덜한 매물) → 상승초입에 갭투자후 전세대란 일어날 때 바로 나와야 한다(안좋은 매물이니까 가장 먼저 정부규제의 직격탄을 맞는다)
8. 청약은 상승장에선 되기 어렵고, 하락장에선 필요가 없다. 기다린 세월 아까워하면 매매시기를 놓친다.
9. 경매는 진입장벽은 높고 성공하긴 어렵다. 하락장에서는 어렵게 경매 공부할 필요가 없다. 모든 매물이 싸니까.
10. 진정한 부자는 리스크 관리를 반드시 한다. 영원한 상승도, 영원한 하락도 없다.

11. 정부규제는 원인이 아니라 결과다. 효과가 느릴 뿐이다. 무주택자는 정부 탓하고, 유주택자는 정책에 대응한다.
12. 폭등한 부동산은 안전자산이 아니다. 부럽다고 급하게 매매하지 말고 내공을 쌓자.
13. 금융위기 터지면 부채비율 높은 사람부터 집을 빼앗긴다.  → 하락장의 1주택 실거주자는 전 재산이 흔들린다.
14. 금리는 부동산에 영향 없다. 폭등장에서는 비싼 금리로도 대출 받고, 폭락장에선 저금린데도 아무도 안 산다.
15. 심리를 반영하는 게 거래량이다.  → 월별 매매량을 늘 체크하자.

16. 인구 줄어도 시세차익이 기대되면 투기심리로 매수 늘어난다.
17. 갭 점점 좁아지면 하락장 끝물이니 매수시기고, 갭 점점 커지면 상승장 끝물이니 매도시기다.
18. 호가가 아닌 추세를 보라.
19. 분양시장은 신상품이니 완판이 목적이고, 구축매매는 중고시장이라 매도자 호가가 값이다.
20. 가장 강력한 하락 시그널은 '입주 후 미분양'이다. (새집도 안사는데 구축은 더 안사니까)

21. 같은 조건이면 할인분양 매물보다 정가매물이 낫다.
22. 손실 입을 위험과, 기회 놓칠 위험 둘다 피하긴 어렵다. 기회 잡으려면 손실 위험 감수해야 한다.
23. 우리나라는 일본과 달리 전세 제도가 하방지지선 역할 하고, 부동산 정책 실패하면 정권 교체된다.
24. 정책은 하락, 상승을 미루거나 앞당길 뿐 막을 수는 없다.
25. 버티면 선물세트 찾아온다  → 미분양, 세금 완화, 저금리