정태익 < 운명을 바꾸는 부동산 투자 수업: 기초편> 리뷰

정태익 <운명을 바꾸는 부동산 투자 수업: 기초편> 리뷰

운명을 바꾸는 부동산 투자 수업: 기초편

정태익 작가의 <운명을 바꾸는 부동산 투자 수업: 기초편>을 다 읽었다. 결론은 대한민국에 산다면 꼭 읽어야 할 필독서다. 이 책은 필요한 말만 간결하게 말해줘서, 부동산에 대해 공부하고 싶은 입문자에게 강추한다. 이 리뷰에는 내가 필요한 부분만 간단히 요약했다. 그러나 책 내용의 극히 일부분만 적었기 때문에, 반드시 책을 읽어보길 추천한다.
1. 머리말
아파트 단지를 찍어주길 바라지 말고 행동을 바꾸자. 나의 돈 그릇을 키우자. 투자 외에 다른 방법이 없다면 공부하라.
2. 부읽남이 투자 시작한 계기
수익금은 투자금*수익률이므로 수익률뿐만 아니라 투자금도 높여야 한다. 남들과 다르게 움직이자. 대부분이 선택하는 길은 오히려 가장 불안한 길이다. 부자가 되는 길은 절대 편한 길은 아니지만 내가 안하면 내 자녀가 겪을 고통이다.
3. 저축의 중요성
가장 확실한 투자방법은 저축이다. 초보자일수록 필요하다. 뛰어난 투자도구도 초보에게는 위험할 수 있다. 저축은 투자의 가속도를 붙여주고 투자의 기본인 인내심을 길러준다.
4. 전세 말고 서둘러 집 사라
경기도 아파트를 사세요 > 멀어요 > 30년된 서울아파트를 사세요 > 좁아요 > 나홀로 아파트를 사세요 > 집값 안올라요 > 전세 끼고 아파트를 사세요 > 실거주하고 싶어요 > ???
5. 전세 살면 안 되는 이유
투자금도 묶이고 대출도 안 나온다. 폭락장이 와도 여유자금이 없어서 집을 못 산다. 내 자산 수준에 맞지 않는 집에 살 수 있어서 눈이 높아진다.
6. 부동산 안목 키우는 법
부동산 책 30권 이상 읽어라. 책은 가장 가성비 좋은 공부방법이다. 남에게 30분간 부동산 강의할 실력이 되면 공부 그만하고 실전에 돌입하라.
7. 청약 말고 지금 당장 집을 사세요
대출, 전세, 세금, 청약 4가지가 집을 못 사게 만드는 주범이다. 대가족을 이끌고 45세까지 전월세 살아야 청약 당첨 가능해진다. 그리고 분양가 오르면 청약도 매력적인 투자가 아니다.
8. 레버리지
대출 레버리지 : LTV는 집값에 따라 대출한도가 달라지는 것이고, DSR은 소득에 따라 대출한도가 달라지는 것이다. 전세 레버리지 : 갭투자할 때는 역전세를 대비해야 한다. 증여 : 세금에 유의해야 한다. 시간 레버리지 : 청약이나 재개발 등 수십 년 기다리는 투자다.
9. 연령별 투자방법
신혼은 갭투자하고 월세 살자. 중년부부는 실거주하고 대출 최대한 받자. 노부부는 대출 최소화하고 교통 편리한 곳에 실거주하자.
10. 안전한 부동산 투자방법
초보자라면 자신이 살 집부터 매수하라. 돈이 없으면 전세 끼고 사두자. 나중에 돈 모아서 들어가자. 아파텔에 실거주하자.
11. 집값에 영향을 주는 요소
국가경제상황(호황에 돈 풀려 부동산 상승) / 지역별 상황(해당 지역에 신축 공급 여부, 일자리 창출기업 유무, 가구 수 증감) / 부동산 정책(다주택자 규제할수록 공급 감소로 부동산 상승) / 심리적 요인(기대 인플레이션 효과) / 지하철, 학교, 백화점도 영향 있다.
12. 투자 전 반드시 체크할 지표(심리적 요인 추측 가능)
아파트 미분양률(수요 감소, 그러나 미분양 소화되면 다시 상승 가능) / 경매 낙찰가율(높을수록 수요 많은 것) / 향후 3년간 입주 물량(새아파트로 수요 몰리므로 조심) / 인구 수와 가구 수(가구 수가 더 중요) / 반복적으로 계속 봐야한다.
13. 부동산 지표 보는 사이트
부동산 지인(https://aptgin.com/homeLogin) > 빅데이터지도 > 인구 > 인구증감률/세대증감률
부동산지인 > 수요/입주 > 지역 선택 후 검색
통계누리(https://stat.molit.go.kr/portal/main/portalMain.do) > 통계마당 > 명칭별 통계 > '마' 클릭 > 미분양주택현황보고
경매정보(https://www.courtauction.go.kr/) > 매각통계 >지역별 매각통계 > 지역 선택 후 검색
14. 아파트를 선호하는 이유
주차문제 없다. 경비실과 관리사무소가 있어 고장 시 의견모으기 수월하다. 안전하다. 조경과 놀이터가 있다. 커뮤니티 시설이 있다.
15. 아파트의 종류
나홀로 아파트(1~2동) / 단지형 아파트(500세대~1000세대) / 주상복합 아파트(300세대~700세대) / 오피스텔(59~84형 아파텔)
16. 부동산 가격 형성 요인
위치(강남, 광화문, 여의도) / 편리함(방3, 화2) / 관심(아파트) / 우월감(래미안, 자이, 힐스테이트, 강남)
17. 집값이 변동하는 경우
위 4가지 요소에 변화생길 때 / 세계경제상황 변화 / 정부정책 변화
18. 강남 아파트 선호하는 이유
직주근접(강남>>광화문>여의도) / 여가생활 / 학군(고소득 거주자 증가로 학군 발달) / 편리함 / 우월감
19. 강남이 중요한 이유
강남 같은 지역을 찾으면 된다. 그리고 어느 지역이든 강남과의 접근성을 늘 염두에 둬야 한다.
20. 신축 오피스텔의 위험성
적정 시세는 시간 지나야 알게 된다. 신축 오피스텔의 분양가는 판매자 맘대로 책정한거다. 공급이 수월해 주변에 새로 경쟁 오피스텔이 생기기 쉽다. 재건축, 리모델링, 발코니가 불가능하다.
21. 재개발 빌라에 투자해도 되는 경우
5억 이상 있어서 이미 재개발 시작된 곳을 매수할 수 있는 사람 / 여러 군데 투자 가능해서 리스크 낮출 수 있는 사람 / 10년 이상 실거주 계획이 없는 사람 / 경매로 싸게 매수할 수 있는 사람
22. 부동산과 세금
취득세 / 보유세(재산세, 종합부동산세) / 양도소득세
23. 인구감소와 집값
인구감소지역은 병원이나 학교 등 사회 인프라가 작동을 멈춘다. 다주택자들이 수도권 똘똘한 한채에 집중하느라 다 팔고 떠나서 전월세도 사라진다. 그런데 1인가구 증가로 도심 가구 수가 증가한다. 인구감소는 결국 부동산 양극화를 불러온다.
24. 경기도
집값을 결정하는 요인이 중요하지, 행정구역은 의미없다. 물리적 거리보다 시간적 거리가 중요하다. 문화생활을 즐길 수 있고 교통이 편리하고 학군이 좋고 보안이 잘 되어 있으면 경기도라도 좋다.